ローンの種類
マンションの広告同様、住宅ローンの宣伝も「低金利」をうたったものが多いですよね？実際のところ、じゃ？いざ私が住宅ローンを借りようとしたら、どれくらい貸してくれるのだろうか？女性の場合は以前は不利な事も多かった住宅ローンですが、今は一切保証人もいりません。いくら貯金をしていても、マンション価格が安くなっても、全て現金で買う人は少ないですよね(笑) そもそも、住宅ローンには公的なものと民間のものに分かれるんです。(以下は大雑把な説明なので、実際に検討する際はもう少し細かい利用条件もチェックしてくださいね。)
まず、公的なローンとして「フラット３５」があります。これは、本人が居住予定で、なおかつ30㎡以上の物件を購入する場合に利用できます。
次に、40㎡以上の物件になると「財形住宅融資」が使えます。会社で積立している人は使えますが、残高が50万以上あり、一年以上の積み立てをしている場合に利用できます。ちなみに、私はマンション買おうって思ったのが２ヶ月前ですから、そんなもの積み立ててませんでした(笑) これからマンションを考えてる人は是非積立を始める事をお勧めします。と、いうか入社したらすぐ、とりあえず財形の積み立ては始めた方がいいかもしれないですね。色々優遇される事がありますから・・・その話はココでは省略。総務課で教えてもらってくださいね(笑)
そんな訳で、私の買おうとしているマンションは50㎡以下で、財形も積立していないので、民間のローンを利用することにしました。民間の住宅ローンってのは、各種金融機関で取り扱っていて、その金融機関によって違います。よく「金利1.5％優遇」とか“おっ？”と思うようなＣＭを見かけると思いますが、銀行のローンってのは、良い会社に長く勤めている高給取りの家族持ちには良い条件で貸してもらえて、わたしのように、大したことない会社に数年しか勤めていない貧乏人には、あまり良い条件では融資してもらえないものなのかと思っていましたが、今はそうでもないみたいです。
あとは、ネット銀行なんかでも非常に安い金利の住宅ローンを扱っているところがありますが・・・物件価格の８割まで、抵当順位１位のみって事で(次ページ参照)、ある程度頭金などの準備が出来ている人でなければ借りられない。先にも言ったように「思い立ったが吉日」でマンション買おう！なんて思っている私のような奴には、ちょっと厳しい条件だったりするし、今のところネット銀行の住宅ローンは関東地域など、その物件のある場所にも限りがあるようです。
おいおい？それでも美鈴さんはローンって組めるの？って思った人もいるでしょう(笑) 不動産会社と提携している金融機関のローンを使えば、物件価格の95%～100%まで融資が受けられたり、中には女性専門の住宅ローンを扱っている金融機関もあります。昔、自分も銀行で働いていたのでわかってるのですが、融資の基準は会社によって全く違います。万一、一箇所ダメでも次いってみよーっ!!、でイイと思います(笑) ただし融資額を決定する場合、返済率が重要になりますので他のローンの残高が残っている人は厳しい場合もあります。不要なカードは作らないのが基本です。確かに頭金は多いに越したことはないんだけれど、私は諸経費込みで自己資金は200万位の予定です。つまり実際の頭金は100万くらいなんです。それでも何とかなりそうだって言うんだから・・・確かに時代は変わりましたよね(笑)
妥当なローン
 私のような安月給・貧乏ＯＬは、頭の中じゃわかっていてもン千万っていうローン金額を見ると、思わずひるんでしまいそうなのだが・・・どうだろう？スーパーの安売り食材を買うのとは違うんだから、安ければ安いほど良い、ローンは少なければ少ないほどよい、と、適当に住宅情報を見て一番安い物件を買うのが、本当にお得なんだろうかと？
買って住んだは良いが、不便な場所だったとか、思ったより狭かったとか、設備がイマイチだったりとか、、、他に引越した～いっ!!なんて事になったら、ローンは残ってるだろうし、、、イマイチな物件がそんな高く売れるとは思わないし、本当に困ってしまうのではないだろうか？ 私のような予算の無い人ほど、返済に無理の無い金額のローンを組んで、それで買える妥当な物件を探すのが良いと思う。つまり、無理の無いローンの金額を確認し、自己資金とあわせて幾らまでの物件が買えるのか？それを知ることがまずは大事だと思う。2000万円くらいなら大丈夫なのに、1500万円のマンションを買って・・・それでＯＫなのかという事です。価格も大切だけど、その時のローンの金利がもっと大切だと思います
実際に、どれ位まで融資が受けられるかというと、一年間の返済の金額が年収×35%位までは融資が受けられるらしいのだが、自分の年収で計算してみていただきたいのだけど、これだと月々の返済額は結構厳しいのではないでしょうか？なので、一年間の返済額を年収×30%以下までに抑えるのが無理がないといわれているらしいです。実際、私もソレくらいなら“家賃なみ”の予算で支払いが出来そうです。そもそも、不動産の物件で「格安」とか「激安」なんて、無いと思う。良い条件なら誰でも欲しいと思うだろうし、そんな物件は高くなる事はあっても安くなるわけがない。安い物件は安いなりに安い理由があると思う。実際にモデルルームを見に行ってみて思ったのだけれど、予算より安い物件を見に行くと物足りなく思うだろうし、予算より高い物件は自分には余分な付加価値が付いていたりして、確かに豪華なんだけど・・・必要ないものにお金を払いたいとは思わないし、お金も無い。営業さんは「イイですよ！買えますよっ！」って言うに決まってますが、この先、ローンを払うのは私だ(笑) 予算外の物件を見に行くは時間の無駄だった(笑) 実際に見に行くと勉強にはなりますので、これは勉強だと決めて見に行くなら良いかと思いますが、本命はしっかり最初に予算を決めてから見に行くことが大事だと思います。
繰り上げ返済って？
皆様も「繰り上げ返済」はお得ですよ、なんて話は聞いたことがあるかと思いますが、ローン返済中に例えば100万円を先に返済してしまえば、その分元金が減るので、返済期間を短くしたり、返済金額を少なくすることができます。私もそれを目標に頑張って貯金しようと思ってるんですが・・・私の場合は当然返済期間の短縮をしたいと思います。なぜなら35年ローンを組むと、そのままじゃ定年後もローンを払わなければならない計算になるんですね～(笑) なので、最低でも定年までには完済できるように頑張ろうと思うのです。
いまいちピンと来ない人のために簡単に説明しますと、毎月定額の支払い金額って、実は元金と利息の合計なんですよ。まるまる返済金額分の元金が減っているワケではなく、、、特に最初のうちはローン残高が多いので殆どが利息に充当されてしまうのです。つまり元金がなかなか減らない。そこで、例えば2年後に貯金してあった100万円を繰り上げで元金に返済してしまうと、減った分の元金100万円分に相当する利息が必要無くなるわけです。つまり総返済額を減らす事ができるので、その分の期間を短くしたり、返済額を少なくする事が出来るわけです。ちなみに、返済金額が一定の場合は初期の方が利息を払う割合が多いため、なるべく早い時期に繰り上げ返済をしたほうが効果的です。銀行によっては手数料がかかる場合もあり、お得になる金額に比べたら微々たるもの(笑)頑張って繰り上げ返済しましょう♪
今は低金利なんだから？返済額をめいっぱい払える最大にして、もう少し返済期間を短くしたりした方がいいのではないだろうか？と、思う方もいるでしょうが・・・それで無理がないっていうならいいかも知れないけれど、それで生活がギリギリになったりするようじゃ話にならない。繰り上げ返済って方法なら、そんなに生活切り詰めなくても期間を短くする事ができる。最初から貯金ゼロにしてスリルとサスペンスな生活（？）をしなくとも、多少手元にお金を残し、ある程度たまったら、繰り上げ返済という方法もできる(それでも十分お得な計算なんです)。本当にお金が必要になるのは、今じゃなくて老後です。貯金残高は少なくなってもとにかくローンを早く返しておくこと。今、そんなに何百万も手元に貯金を残してしておく必要は無いと思います。
ローン打診してもらおう
自分って、本当にローン組めるの？一応、計算上は大丈夫なはずだけど・・・最後の最後になってダメでしたって言われたりしたら・・・精神的にも体力的にもダメージが大きい。。。そんな時は営業さんにお願いして「ローン打診」をしてもらう。 大抵何処の不動産会社でも、何処かの銀行さんと提携していて、例えば、Ａ銀行なら金利が安いとか、Ｂ銀行なら物件の100％まで融資可能とか、色々特典があったりする場合もあるのだけれど、提携している銀行のローンなら、営業さんが殆ど手続きをしてくれるので、何よりそれが嬉しい。自分で銀行行って細々した手続きをやるとしたら、絶対会社は休まなきゃいけなくなるし・・・面倒じゃん？（汗）ちなみに、住宅ローンはその物件が担保になりますから、別に給与振込をしている銀行だから有利で、していない銀行だから不利という事はありません。
お願いして出来る事はお願いする。これは基本ですね(笑) 高い買い物をするんだから、それくらいやってもらって当たり前っ！！それくらいやったって不動産会社は儲かるんですから、わからない事は何でも担当さんに相談してみましょう♪ それで面倒くさがるような担当さんだったら？そんな会社のマンション、あなたは買いますか？売りっぱなしで終わりなのかなぁ？ここの会社は？なんて思ったら、不安ですよね？もし、ローン打診して「ＯＫそうです♪」と、なったらとりあえず一安心です。もちろん、その後、会社が倒産してしまったとか、会社を退職したとか、エステの高額ローンを組んだ、なんて事になるとローンはおりなくなってしまう事もありますが、、、、そんな事はしないようにしましょう(笑)
営業さんが、返済計画を作ってくれます。それが自分の資金計画にあっていて、ローンの返済に無理が無いとわかった時点で・・・次に進んだら良いのではないでしょうか？買ったは良いが、返済に追われて、生活が賃貸に住んでいた頃より悪くなってしまったりしたら・・・何のためにマンションを買ったのか？それじゃ、全く意味がないですよね。詳しくは、小島ひろ美式簡単計算法で確認してみてください。
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