資産価値が落ちない大阪のエリアはどこでしょうか？
梅田、福島、本町、最近では阿部野なども人気です。
不動産投資には立地は欠かせませんが今後の価値上昇も視野に入れた不動産選びも必要です。大阪府下でおすすめのエリアとその理由などについても解説します。
2017年3月、住友不動産や大京、東急不動産など大手不動産会社7社が運営する新築マンションポータルサイト「MAJOR7」が行った「新築分譲マンション購入に際しての意識調査（2016年度）」によると、マンション購入を検討している理由という問いで一番多かった回答は
「資産を持ちたい・資産として有利だと思ったから」（20.3％）。二番目が「もっと広い住まいに住みたいから」（19.6％）となっています。
この結果から、自分の住居用としてよりも、将来的に売却や賃貸を視野に入れて購入を検討している人が多いことがわかります。
不動産の運用を視野に入れている場合、「どのエリアで購入すれば、長期的に資産価値が落ちないのか」といったことは非常に気になるところではないでしょうか。
資産を持ちたいと回答した人の中には、投資や賃貸目的でなくとも、資産価値が落ちない街は交通の利便性が高く、スーパーマーケットや病院といった生活に必要な施設が充実していて、「暮らしやすそう」と考えている人もいるでしょう。
資産価値の落ちない街を選ぶことは、生活の充実にもつながるため、自分が住むためであればなおさら気になることでしょう。
今回は、資産価値が落ちない街とはどういった街なのか、その条件についてご説明していきます。
資産価値の高いエリアの条件として、5つのポイントがあります。その中でも、交通と生活の利便性の高い立地であることは特に重要なポイントです。
・交通の利便性
京都、大阪、神戸といった京阪神エリアは電車やバスといった交通機関が充実していますが、郊外に行くと駅から離れたところに住宅地が造成されていることが多く、車が移動手段になっているようです。ファミリー層は、庭や駐車場スペースを求める傾向があり、駅から少し距離があってもニーズはあります。
また、京都・大阪・神戸市内などは駐車場料金が高く、道も混むことが多いので、車の移動は不便であることから、ファミリー層などは郊外に居を求めることが多いです。
しかし、京都や大阪、神戸の中心部は交通の利便性が良いため人気があり、駅から近い立地は資産価値が高くなります。
通勤・通学はもちろん、買い物や遊びに行く時、そして旅行など、駅はビジネス、プライベート共に生活の拠点となる場所です。
その駅に近い立地ということで、住宅の資産価値は大きく高まります。特にJRと私鉄、地下鉄など複数路線が利用できる、各駅停車以外に快速・急行・特急などが止まる駅から徒歩10分以内であれば、資産価値はさらに高くなります。
・生活の利便性
交通アクセスのほか、駅から近い立地が、資産価値が高い理由はもう1つあります。それは駅の周辺には、徒歩圏内に生活に必要なものがほとんど揃っているということです。
スーパーやコンビニ、ドラッグストアなどの商業施設や銀行、郵便局、病院が多い、飲食店が充実しているなど、快適な日常生活を送るうえで必要な施設やお店の多くは駅の周辺にあります。
資産価値が高いエリアの条件として、「交通アクセスの良さ」「生活の利便性」の2つをご紹介しました。
残る3つは「居住快適性」「安全性」「独自性」です。
・建物と街の居住快適性
居住快適性とは住まいの快適性、つまり建物自体の居住性と捉える人も多いでしょう。しかし、それだけでなく、暮らしやすい街かどうかも居住快適性に含まれます。
建物自体の居住快適性は、住み心地が良いかどうかがポイントです。
マンションで建物の耐震性や断熱性、遮熱性、遮音性といったハード面のほか、管理体制がしっかりとしている、エレベーターやエントランス、ホールのメンテナンスを定期的に行っているといったソフト面<などが挙げられます。
街全体の居住快適性は、街の雰囲気を醸造する歴史や格などが含まれます。
歴史や格というのは、利便性とは異なる価値観で、前項でご紹介した学校・病院などが近くにあることとは別に、お寺や神社、商店街など地域の人に長年にわたって親しまれ、文化を感じさせるものが加味されます。
再開発され、住宅地としての歴史が浅い街でも、住居、公園、オフィス、商業エリアなどが区画ごとに整備されていて、住みやすさ、暮らしやすさにつながり資産価値の評価にも反映されています。
・自然災害や犯罪などに対する安全性
また自然災害に対する、犯罪の発生率が低いといった安全性も資産価値の評価ポイントになります。
自然災害に関しては、地震や台風に強い立地であることが重要です。
地震大国である日本では、どこに住んでいたとしても地震の被害に遭うリスクは避けられません。そのため、地盤がしっかりした地域を選ぶことが大切です。
また、最近はゲリラ豪雨や台風といった水害が多いため、土砂崩れや浸水の被害のないエリアを検討することも重要です。
山の斜面を削った高台や湾岸エリアの埋め立て地などは、高台からの景色、また海沿いならではの解放感など、それぞれに魅力があり資産性も高いですが、建物自体の耐震性や近くに避難場所があるかないかといったことが、安全を守る要素として求められます。
犯罪については、どういった場所であれ犯罪が起きる可能性は否定できません。
しかし、対応策として、オートロックやテレビモニター付きインターホン、セキュリティーシステムといった防犯設備が整っていることが安全性の要件として挙げられます。
・建物や街の独自性
建物の独自性は、例えばマンションに居住者専用のジムやプール、温泉、シアタルーム、ゲストルームなどが備わっていることが挙げられます。街の独自性であれば、花火大会や秋祭りなどがあり風情を楽しめる、人気のレジャー施設がある、といったことが挙げられます。
ご紹介した5つのポイントすべてでなくても、いくつかを備えていると資産性を期待できるエリアといえます。
2020年に東京オリンピック・パラリンピックが開催されることもあって、東京は多くの地域で再開発が進んでいます。
そのため今以上に東京の資産価値は高まることが予測されますが、大阪でも国際的なスポーツ大会や万博といったイベント開催のほか、IR（総合型リゾート）の誘致も行われています。
大規模な都市計画により交通網や公益施設などのインフラが整えば、街が活性化され資産価値が高くなることが期待できます。
ここでは、代表的なものをいくつかご紹介します。
英国の週刊新聞「エコノミスト」の調査部門である「エコノミスト・インテリジェンス・ユニット」が「治安」「医療」「文化・環境」「教育」「（交通・住宅などの）インフラ」の5つの観点から、世界中の都市をランキングした「世界で最も住みやすい都市ランキング（2018年度）」によると、大阪は3位にランクインしています。
これまで大阪は、2015年17位、2016年圏外、2017年14位 とベスト10にさえランキングされていませんでした。
それがなぜ2018年になって急激なランクアップを果たしたのでしょう。
その大きな理由として、治安の良さが挙げられます。前項でもご紹介したように、治安の良さは資産価値を高める重要な要素の1つです。
最近、欧米の一部地域では無差別テロやデモ、暴動などが頻繁に発生するなど治安面で不安な都市が増え、相対的にそうした心配の少ない日本の都市のランキングが上がったと考えられます。
その証拠として大阪以外に東京も2017年13位から、2018年は8位とランクアップしています。
大阪が東京よりも上位にランクされている理由としては、東京よりも交通混雑が少ないことや、比較的物価が安いことなどが考えられます。
これらの要素だけで大阪の資産価値が一気に上昇するわけではありませんが、上位ランキングが来年以降も続くようであれば、資産価値の向上にもつながっていくことは想像に難くありません。
2020年は、オリンピック・パラリンピックが東京で開催されますが、その翌年2021年は世界的なスポーツ大会「ワールドマスターズゲームズ」の会場として関西エリアが選ばれました。
ワールドマスターズゲームズは、おおむね30歳以上の一般アスリートを対象とした生涯スポーツの国際総合競技大会で、毎回オリンピックの翌年に開催されています。2021年は、アジアで初めて、日本の関西にやってきます。
ワールドマスターズゲームズはオリンピックほどメジャーな大会ではありませんが、それでも前回大会のオークランドでは世界100カ国以上から2万8571人 が参加した大規模なスポーツ大会で、今回は5万人以上の参加を目指しています。これによる経済波及効果も1461億円 と試算されていて、地域の再開発も含め、土地の資産価値に大きな影響を及ぼすでしょう。
※画像引用「ワールドマスターズゲームズ2021関西」公式ホームページより
大阪の街の資産価値を高めるイベントとして、最も期待されているのが2025年に開催が決定した万博です。
大阪での開催は1970年以来55年ぶりですが、今回は185日間の開催で想定来場者数約2800万人、経済波及効果（試算値）は約2兆円 となっていて、これは東京オリンピックの経済効果のうち、直接的効果（施設整備費・大会運営費など）とほぼ同じ金額です。
2021年のワールドマスターズゲームズ、2025年の万博と、2つのイベントを無事に成功させることができれば、大阪の名前も世界的に認知され、資産価値の向上にもつながっていくと考えられます。
※画像引用「OSAKA,KANSAI EXPO 2025」公式ホームページより
2018年7月20日、 特定複合観光施設区域整備法（IR整備法）が国会で可決・成立しました。
大阪は万博の開催地でもある「夢州」を、この整備地域の候補地として誘致に取り組んでいます。
IR整備法のIRとは「Integrated Resort（統合型リゾート）」の略で、カジノ施設だけではなく、国際会議場施設、展示施設、送客機能施設、宿泊施設などが一体となっている大型施設群です。
カジノだけで考えると、「治安が悪くなり資産価値が下がってしまうのでは」といった不安を覚えるかもしれません。
しかしカジノ施設は、IR整備法の中の1つの施設に過ぎません。
上述したように、さまざまな施設が新たに創設されインフラが整備されることにより、地域の資産価値向上も期待できます。
2017年3月、大阪府・大阪市・西日本JR旅客鉄道株式会社・南海電気鉄道・阪急電鉄阪急電鉄は2031年春の開業を目指した「なにわ筋連絡線構想」 を打ち出しました。
この新線は、北梅田と難波を結ぶ地下新線で、JR西日本と南海電鉄の関西空港アクセス列車も乗り入れる予定となっています。
また大阪府・大阪市・西日本JR旅客鉄道株式会社・南海電気鉄道・阪急電鉄阪急電鉄はこれ以外にも「複数の地域で新線開発の構想がある」といった報道もあることから、大阪ではそれに伴った再開発が急激に進んでいくでしょう。
今後、大阪で資産価値が高まっていくと予測されている地域と、その理由についてご紹介します。まずは大阪・梅田周辺エリアです。
JR大阪駅の北側にある梅田貨物駅の用地を中心とした「うめきた」は、「都心に残された最後の一等地」として以前から開発が進められています。
2017年3月には、その象徴ともいえる大型複合施設「グランフロント大阪」 の累計来場者数が、開業から4年弱で2億人を突破するなど順調に発展を続けています。
そして2018年7月には、うめきた2期地区の再開発が発表されました。
2024年の夏の開業を目指し、さまざまな緑をたたえた大規模公園を中心に、住宅エリアや商業施設、ホテル、オフィスなどの都市機能を持った一大エリアが誕生する予定で、周辺の資産価値の向上も期待されています。
※画像引用「UR都市機構」公式ホームページより
うめきた地区の資産価値が向上する理由は、もう1つあります。
それは交通インフラの整備です。北梅田駅（仮称）が新設され、関西国際空港につながる特急が運行されます。
また新駅、路線などが地下化されるので、地上のアクセスも良くなります。交通の利便性が良くなれば、資産価値が落ちることはまずないと考えてよいでしょう。
続いてご紹介するのは、超高層ビル「あべのハルカス」がランドマークとなっている阿倍野エリアです。
阿倍野は高級住宅街として知られる「帝塚山」があり、同じく高級住宅街である「北畠」とも隣接しています。
また、商店街や文化住宅の並ぶ下町もあるなど、近代的なビルや施設が並ぶエリアや住宅街とさまざまな表情を持った街です。
阿倍野エリアの資産価値が高い理由の1つは、交通アクセスの良さが挙げられます。
阿倍野駅で利用できる路線は大阪市高速電気軌道、阪堺電気軌道だけですが、阿倍野には関西屈指のターミナル駅である天王寺駅があります。
天王寺駅は大阪市内を回る大阪環状線、奈良方面に走る関西本線、和歌山へとつながる阪和線が利用できるため、アクセスも良好です。
さらに地下鉄御堂筋線、谷町線、近鉄南大阪線などもエリア内にあることから、利便性は非常に高いといえます。
高級住宅街と商店街、下町が同居する阿倍野。
治安は良く、学校が多いことから子育て環境も整っています。
実際、阿倍野は中古マンションの利回りが高く、不動産専門データ会社である東京カンテイが発表した「築 年帯別に見る駅別利回り分布の分析（近畿圏の築30年中古マンション）」を見ると、阿倍野の利回りは4.73%で第5位となっています。
ちなみに近畿圏で築30年の中古マンション平均利回りは7.46%なので、阿倍野は築30年であってもそれほど価格が下落していないことがわかります。
続いて放出を中心とした東大阪エリアをご紹介します。2000年以降、放出駅周辺の再開発により分譲マンションが立ち並び、大きな変貌を遂げている街です。
放出から東大阪エリアが注目される理由の1つは、2019年3月にJRおおさか東線が全線開通することが挙げられます。
おおさか東線は放出駅から新大阪をつなぐ路線ですが、その後、北梅田駅（仮称）に乗り入れ、なにわ筋線と直結する計画があります。
この計画が実施されれば、放出エリアの交通利便性が一気に上がり、周辺地域の資産価値も上がるでしょう。
この久宝寺駅周辺は、10～12年前に分譲された新築マンションが、約10年たった今でも資産価値を維持しています。
その証拠として、2006年1月～2008年12月に新規分譲されたマンションが、おおよそ10年後の現在、当時の何倍の価格で取引されているかを示すリセールバリューにおいて、資産価値ランキングで2位になっています（大阪市外の街のランキング）。
おおさか東線が全線開通する今の段階でも、この街の資産価値は高く評価されています。
同線が新大阪まで延伸し、交通の利便性がもっと良くなれば、今後さらに資産価値が向上すると考えられます。
中之島は、大阪市北区にある堂島川と土佐堀川の間にあるエリアです。
大阪大学医学部附属病院跡地の再開発により、2008年に誕生したのが、商業棟やタワーマンションなどから構成される複合施設「ほたるまち」。
そのほかにも、大阪府立国際会議場、大阪市立科学館が立地しています。
2021年には、新美術館が完成するなど、大阪の文化・芸術の拠点となりつつあるエリアの1つです。
中之島エリアが注目される理由は、なにわ筋線が2031年に開通することで、梅田まで1駅で行ける便利な立地になることです。
現在、大規模な再開発が進んでいる梅田まで1駅、そして難波へとつながることでさらに利便性が上がります。
また、再生医療の国際拠点として整備される予定もあります。大阪を代表するビジネス街として知られる中之島エリアの資産性は、さらに高まるでしょう。
PBRとはPrice Book-value Ratioの略で、日本語では株価純資産倍率と訳されます。
マンションPBRは、このPBRをマンション用にアレンジしたものです。
現在、分譲されている新築マンションの価格が、その周辺で賃貸されている分譲マンションの賃料の何年分に相当するのかを示したものです。
中之島はマンションPBRが1.05(2016年)で、これは近畿圏の中で18位と非常に高い数字であり、交通の利便性が良くなることで、資産価値向上の追い風になるでしょう。
なんばは大阪市中央区、浪速区周辺のエリアを示すもので、大阪の二大繁華街の1つであるミナミもあることから、古くからの商店と現代的な商業エリアが混在する街です。
2009年、阪神なんば線が開通し、阪神線と近鉄線との間で相互直通運転が開始されました。
これにより、神戸三宮駅から近鉄奈良駅が最速76分で結ばれ 、神戸から大阪ミナミへのアクセスだけでなく、奈良エリアへの利便性が上がり、それに合わせて資産価値も向上しています。
今回ご紹介してきたように、現在、大阪では複数のエリアで再開発が進んでいます。
そして、これら再開発が行われている各エリアが、今後は新たな路線でつながり、その相乗効果で資産価値がさらに上がることが予測されます。
そういった意味で今、大阪で不動産を購入することは資産形成のうえで非常に有効であり、特に再開発が進む駅周辺エリアは、将来的に売却や賃貸を考えているのであればぜひ、おすすめしたいエリアといえます。
