今回は、自分の年収などから簡単にローン借り入れ可能額を算出できる「小島ひろ美式計算法」について解説します。
最近、亡くなったときの準備を自分で行う「終活」や結婚をするための準備である「婚活」などといった言葉をよく耳にします。
そして以前から新卒の大学生が就職のために行う活動を「就活」というように、自分で物件との運命的な出会いを目指して行う活動を、女性のための快適住まいづくり研究会は「物活」と名付けています。
この物活を成功させるためにやるべきことは、住みたい場所を決めることでも、どういった間取りを考えることでも、それらを目的としたモデルルームの見学でもありません。
マンション購入でもっとも重要で、最初におこなわなくてはならないのは、資金計画です。マンション購入を失敗に終わらせないためには、まず資金計画を立てることがもっとも重要なポイントです。
例えばこれまでの経験や興味などをまったく無視して就活を行い、理想の会社に就職できる大学生はいないでしょう。
それと同様に、自分の年収や貯金を把握せずに、物活をしてもマンション購入が成功するわけがありません。現在の年収や貯金を計算し初めて、いくらくらいのマンションであれば購入が可能なのか、その予算に見合った物件がある場所はどこなのか、どのくらいの広さなのかがわかります。
つまり資金計画をしないで港区の新築タワーマンション、間取りは2LDKなどと考えても、それは机上の空論、絵に描いた餅であり、現実的ではありません。
いくらまでの予算であれば購入可能なのかを決めること。それが物活をするうえで、一番にやっておかなければならないことなのです。
資金計画を立てることが重要であることはわかっているものの、それでも人生に何度もない高い買い物をするのだから、とりあえずは自分が理想とする物件を色々と見学したい。
そう考えるかたもいらっしゃるでしょう。メゾネットタイプ、デザイナーズ、アイランドキッチンなど、いざ自分でマンションを購入するとなると色々と夢も膨らむはずです。
しかしそれでもマンション見学を真っ先に行うことはおすすめできません。
なぜ資金計画を立てる前に自分の予算を無視した高級マンションを見ることをおすすめしないのか、その理由は大きく次の2点です。
人は基本的に最初に見たものを基準として、その基準との比較で見てしまいます。
そのため最初にメゾネットやデザイナーズといったおしゃれで高級なマンションを見てしまうと、それ以降のものがどうしてもランクが下に見えてしまいます。
もちろんそういった理想の高級マンションを購入できる予算があれば問題ありませんが、そうでない場合、粗ばかりが目につくようになってしまい、正しい目で判断することが難しくなってしまいます。
高級マンションを見た後に、資金計画を立てたところ、どうしても予算に合わないとなった場合でも、無理してでもそれを手に入れようとしてしまいがちです。
数千万円の買い物をする場合、無理をしてしまう理由の一つです。
しかし当然ながら、予算以上のものを購入するとなると、後になって大変なことになり、最悪の場合、支払いができなくなってしまうといった可能性も十分にあり得ます。
一人で賃貸に住んでいる場合、現在の給料の中から、自分の生活にかかる費用と家賃を捻出しているはずです。
この際、家賃の額は光熱費や食費などのほか、旅行や洋服、化粧品、さらには趣味に費やす費用を引いても払える額にしているのではないでしょうか。
つまり家賃を支払うために自分の趣味や楽しみを犠牲にするといったことは、おすすめできません。
賃貸の時には、生活と余暇のバランスを取っていたにもかかわらず、マンション購入となると、そのバランスを崩し、月々のローン額を家賃より増やし、余暇を控えてしまうことは良くないことです。
例えば家族を持つ男性がマンションを購入する場合、それは自分のため以上に家族のためであることがほとんどです。
この場合、自分の生活を切り詰めてでも購入するといったことは珍しくはありません。しかし独身女性がマンションを購入するのは、家族のためというよりもむしろ、自分自身の生活を快適で豊かにするために購入するのですから、本末転倒になります。
だからこそ重要なことは、マンションを購入する時には、賃貸に住んでいる時と同じ生活ができることを前提に考えることをおすすめします。
そしてそれを実現させるためにも、マンション購入をする際には、まず資金計画を立て、無理なくローンの支払いができるマンションを探さなければいけないのです。
では具体的にマンション購入の資金計画を立てるためにはどうすればよいのでしょう。
ここでは現在の年収や貯金額からどのぐらいのマンションが購入できるのかを簡単に計算する「小島ひろ美式計算法」をご紹介します。
１．現在の税込み年収に返済負担率（0.30～0.35）をかけ、年間返済可能額を算出します。
※返済負担額は、税込み年収400万円未満で30％、400万円以上で35％として計算します。
２．１で算出した年間返済可能額を12で割り、さらに小島式係数（0.0035～0.0055）で割り、ローン借入可能額を算出します。
※小島式係数とは、年齢によって変わります。20～44歳で0.0032、45～49歳で0.0036、50～54歳で0.0042、55～で0.0050として計算します。またこの係数は2018年11月現在のものです。
３．2で算出したローン借入可能額に自己資金を足し、諸費用を引いたものが購入可能額になります。
※自己資金は、できるだけ購入金額の5～10％以上を用意することをおすすめします。また諸費用は新築の場合、購入金額の5％、中古の場合、10％は必要です。
それでは年齢、年収、頭金別でいくつかの例をこの計算式で当てはめてみます。なお、このシミュレーションではすべて新築のマンションを購入予定としての計算となります。
１．35歳、年収380万円、頭金150万円、諸費用150万円（自己資金300万円）の場合
税込み年収380万円×返済負担率30％＝114万円（年間返済可能額）
114万円÷12＝約95,000円 95,000÷0.0032（小島式係数）＝約2,900万円（ローン借入可能額）※10万円以下切り捨て
2,900万円＋300万円－150万円＝3,050万円
マンション購入可能額 3,050万円
２．46歳、年収470万円、頭金250万円、諸費用200万円（自己資金500万円）の場合
税込み年収470万円×返済負担率35％＝164万円（年間返済可能額）
164万円÷12＝137,000円（千円以下四捨五入） 137,000÷0.0036（小島式係数）＝3,810万円（ローン借入可能額）※10万円以下四捨五入
3,810万円＋500万円－200万円＝4,110万円
マンション購入可能額 4,110万円
３．28歳、年収350万円、頭金50万円、諸費用134万円（自己資金100万円）
税込み年収350万円×返済負担率30％＝105万円（年間返済可能額）
105万円÷12＝87,500円 87,500÷0.0032（小島式係数）＝2,734万円（ローン借入可能額）※10万円以下四捨五入
2,734万円＋100万円－134万円＝2,700万円
マンション購入可能額 2,700万円
このように年齢、現在の年収と自己資金がわかれば簡単に、今、購入することのできるマンションの額を算出することが可能です。
ものの数分でできますので、マンション購入を検討されているのであれば、見学会に行く前に、資金計画を立てる最初の段階として、この小島ひろ美式計算法を使って、自身のマンション購入可能額を知ることをおすすめします。
マンション購入を検討されているかたであれば、すでにいくつかの住宅ローンシミュレーションはしているのではないでしょうか。
そのうえで今回ご紹介した「小島ひろ美式計算法」で改めてシミュレーションをすると、これまでのシミュレーションとは違った結果になっていると思います。それはなぜなのでしょう。
他社様の住宅ローンシミュレーションと、小島ひろ美式計算法の一番の違い。それは通常の住宅ローンシミュレーションは「オヤジ型ローン」、つまり家族を持つお父さんが多少無理をしてでも購入するような「オヤジ型（お父さん向け）ローン」のシミュレーションです。
これに対し小島ひろ美式計算法は、先述したように無理のない、今のライフスタイルを変えたくない女性に絞って考えだされた住宅ローンシミュレーションです。そのため現在の状況によっては、無理に購入しないという選択肢もあります。
繰り返しになりますが、独身女性がマンションを購入する場合、あくまでも現在のライフスタイルを変えずに購入するということが前提になります。
マンションの住宅ローンの支払いに毎月のように苦労するようでは、豊かな生活も快適な生活も維持することはできません。家族を養う立場の男性であればそれでもなんとかして支払いを行っていかなくてはいけません。
そこでは自分自身の豊かな生活、快適な生活は後回しです。
しかし独身女性の場合であれば、自分自身のことだけを考えて決断をすればよいわけですから、豊かで快適な生活ができなくなるのであれば、当然、買わないといった選択肢も出てきます。
小島ひろ美式計算法がほかの一般的な住宅ローンシミュレーションと違うのは、独身女性のための住宅ローンシミュレーションがより明確になっているという点なのです。
マンションを購入する際には、まず資金計画を立てることが重要であることはご理解いただけたと思います。これまではその資金計画の中でも、年齢、年収などについては触れてきました。
しかし自己資金（頭金）と諸費用についてはまだ、どの程度の額で考えればよいかわからないかたも多いと思います。そこでここからは、自己資金と諸費用について、具体的ご紹介していきます。
自己資金、ここではいわゆる頭金について、どのぐらい用意しておけば、安心して返済していけるのかについてご説明していきます。
住宅金融支援機構が毎年発表している「フラット35利用者調査（2017年版）」によると、マンションを購入した際の頭金の平均額は、2016年で739.8万円、2017年で705.6万円です。
ただしこの数字は、42歳（2017年は42.7歳）、家族数は約2.4人、世帯年収が約775万円平均の場合の頭金額です。
そのため年齢にもよりますが、独身女性に限定すると頭金の額ももう少し低いものになります。では現在、独身女性が用意しておくべき頭金の額はどの程度なのでしょう。
2010年前後までは、頭金は借入額の10%～20%というのが一般的でした。
しかしその後、変わっています。それは既存の銀行にとり、ネット銀行ができたことで一気に競争相手が増えたこと。そして日銀のマイナス金利が導入されたことなどが大きく影響しています。
競争相手が増えたということは、それぞれの銀行で住宅ローン借入の際の条件も以前よりは緩くなります。
またマイナス金利になったことで、日本銀行に預ければ利息が取られてしまいます。そのため住宅ローンの融資条件を柔軟にすることで、少しでも多くのかたに融資したほうが銀行にとって利益を上げることができます。
そこで最近では、頭金が０円でも住宅ローンの審査に通過することも珍しくなくなっています。もちろん頭金は多ければ多いほど、その後の支払いが楽になることに変わりはありません。
しかし頭金が借入額の10％以上に達していないからといって、購入を諦める必要はなくなっています。頭金が少ない場合は、まず専門スタッフに相談されてみることをおすすめします。
次に諸費用についてご説明します。この諸費用とは、仲介手数料(中古の場合のみ)、登記費用、ローン保証料、税金、火災保険料などを指します。
これらの費用は原則としてローンの対象にはならないため、住宅ローンの額にプラスしてかかる額であると理解しなくてはなりません。
つまり住宅ローンの額だけを考えていると、さらに追加で費用が発生するうえ、現金を準備する必要があるため、資金計画を見直さなくてはならなくなります。
さらにこの諸費用で気をつけなければいけないのは、基本的に新築物件よりも中古物件のほうが費用が高くなるケースが多いということです。
中古物件で購入価格の10%、新築物件で5%というのが、一般的な諸費用の金額です。
そのため物件価格だけを見て新築よりも中古物件のほうが安いからといって中古物件を選択したものの、思ったよりも諸費用がかかってしまい、現金を準備するのが大変だったということも珍しくはありません。
ではなぜ新築物件よりも中古物件のほうが諸費用が多くかかるのでしょう。その理由は仲介手数料と不動産取得税にあります。次にそれぞれの詳細についてご説明します。
仲介手数料とは、マンションの売主と買主の間に入り仲介をする不動産会社に対して支払う手数料です。
中古物件の場合は、基本的に売主が買主に直接取引するのではなく、不動産会社に依頼するため、この仲介手数料が発生します。
まれに不動産会社が売主となっている場合や、新築物件でも不動産会社と買主の間に不動産会社が入る場合もありますが、ほとんどの場合、中古物件は仲介手数料がかかり、新築物件の場合はかからないと理解しておきましょう。
ちなみに仲介手数料は、一般的に(物件価格×3%+6万円)×1.08（消費税）で算出されます。
次に不動産取得税ですが、これは文字通り不動産を取得した際にかかる税金です。一般的には(固定資産税評価額―控除額)の3%が不動産取得税です。
この控除額がポイントで、築年数が新しい物件ほど控除額が多くなるため、築年数の古い中古物件のほうが、高くなります。
上記のような理由により、諸費用は中古物件よりも新築物件のほうが安くなる傾向があります。
中古、新築のどちらかで迷った時は、マンション自体の購入額だけではなく、諸費用もかかること、新築物件のほうが諸費用が安いことはしっかりと頭に入れたうえで検討しましょう。
多くのかたにとってマンション購入は、人生に何度もない大きな買い物のひとつです。
そのためどうしてもマンションを購入するのだから、これまでの楽しみも我慢しなければならないと考えてしまいがちになります。
しかし、今回ご説明したように独身女性の場合、自分の生活を豊かに快適にするためにマンションを購入するということが大前提であることを忘れないでください。
この大前提があり、それを実現するためのマンション購入ですから、無理をしたり、我慢をしたりする必要はないのです。
そこで一般的な住宅ローンシミュレーションを活用すると、独身女性ではなく、オヤジ向けのそれになってしまいます。
ぜひ独身女性の住宅ローンに特化した小島ひろ美式計算法を活用して、無理のない資金計画を立てることをおすすめします。詳しくは、女性のための快適住まいづくり研究会などの専門スタッフに相談されてみることが良いでしょう。
