独身女性のマンションを購入は住宅ローン審査が厳しいというのは本当でしょうか？審査ではどこを確認し、何を見ているのでしょうか？
雇用形態や勤続年数など気になる条件から女性向けの住宅ローンなどについてもご紹介します。
一般的に住宅ローンというと、男性のほうが審査が通りやすいといったイメージをお持ちのかたが多いのではないでしょうか。そして、そのイメージから、男性、女性といった性別が審査項目の重要な要素の一つになっていると思われている人も多いかもしれません。しかし、少なくとも最近では、実際にはそういったことはありません。
国土交通省は「民間住宅ローンの実態に関する調査」を都市・地方・第二地方・信託銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、労働協同組合、生命保険会社、損害保険会社、モーゲージバンクなどに対して行い、その結果を毎年発表しています。その調査の中で「融資を行う際に考慮する項目」という質問の結果（平成29年度版）を見ると、数ある項目の中で「性別」と回答した機関はわずか16.1%しかいませんでした。
都銀などは全く平等です。つまり住宅ローンの審査において、ほとんどの機関で性別は問われないということです。
さらに最近では仕事を持った女性の割合（50.7%）が増えていることもあり、女性向け住宅ローンを用意する金融機関も登場しています。乳がん、子宮がんといった女性特有の病気に対する保険がついていたり、金利が優遇されていたりすることで、以前よりも女性が住宅ローンを組みやすくなっています。そういった意味で女性が安心して住宅ローン審査を受けることができると言えます。
住宅ローンの審査項目でもう一つ気になるのが、「独身」であるか「既婚」であるかではないでしょうか。男性のかたであれば独身であってもそれほど問題はないものの、女性の場合、独身だと審査には通りづらいのではと思ってしまいがちです。
しかしこれも実際はそういった心配はありません。前出の調査によると「家族構成」を審査項目にしている金融機関は23.5%で、4社に1社もないという結果が出ています。
都銀などは既婚、未婚は関係なく審査基準は全く平等です。以前であれば独身女性は、結婚、出産によって仕事を辞めてしまうケースもあり、そのため住宅ローンの審査に通りにくいといったことはあったかもしれません。
ただ現在では、結婚、出産をしても仕事を辞めない、もしくは結婚をしない男女も増えています。
そのため独身女性であっても独身男性と支払い能力は変わらないとの判断で、独身かどうかは住宅ローン審査項目で重要視されなくなったようです。
住宅ローン審査において、「性別」、「家族構成」は多くの金融機関で重要視されていないことはご説明した通りです。
それでは住宅ローン審査で重要視される項目にはどういったものがあるのでしょう。ここでは「年収」、「勤続年数」、「雇用形態」、「健康状態」、「完済時の年齢」、「現在のカードや車のローンなど他の借り入れ（返済実績）」の6つの項目について見ていきます。
1.年収
まず「年収」ですが、当然ながら年収により、借りられる額は決まってきます。ただし年収が高くても住宅ローン以外にも返済するものがあれば、やはり借りられる額はその分減額されます。
つまり住宅ローンの審査は年収の高い、低いだけで見るのではなく、返済額とのバランスで見ることが重要です。通常、毎年安定した収入があれば、その年収に見合った額が通ることになります。
一般的に、税込み年収の30％～50％が年間支払い可能額になります。例えば年収400万円の場合、【400万円×30％＝120万円】毎月10万円のローン返済が可能とみなされて借入額が決まります。
2.勤続年数
次に「勤続年数」です。多くの機関で同じ職場に最低1～3年以上継続していることを基準としています。
したがって、それ以下の場合は審査に通るのが難しい場合がありますが、提携ローンだとその条件に当てはまらない人もローンを利用できるケースが多々あり、さらに最近では転職も珍しくなくなっています。そのため、仮に審査をする時点での勤続年数が1年未満であっても、それ以前の職場での勤続年数と合わせて見てくれる金融機関が増えています。
もちろん、同業種、同職種での転職であっても、数ヶ月毎に転職を繰り返しているような場合は、給与も安定しないため、審査に通りづらくなる可能性は高まります。転職経験があっても必ずしも不利になることはありませんが、その回数はあくまでも常識の範囲内であることが望ましいといえるでしょう。
3.雇用形態
続いて「雇用形態」です。雇用形態は大きく3つに分けられます。一つめは「正社員」。二つめは「正社員以外（契約社員、派遣社員）」。そして三つめが「自営業」です。
この三つの雇用形態の中で、住宅ローン審査をもっとも通りやすいのは、正社員です。自営業では審査が厳しくなることもありますが、どういう雇用形態であっても、まじめにコツコツと所得税をちゃんと納税していることが重要です。
自営業は毎年の収入が安定しているといった保証がないこともあり、審査は厳しくなります。ただし契約社員・派遣社員･自営業の人も民間の金融機関ではなく、雇用形態が審査項目に含まれていないフラット35であれば、審査に通る可能性が大いにあります。
4.健康状態
住宅ローンの審査に通るには、「団体信用生命保険」に加入することが必須となります。
この団体信用生命保険とは、債務者が死亡もしくは高度障害に陥った場合、生命保険会社が債務者の代わりにローン残高を支払ってくれるものです。団体信用生命保険に加入するには、債務者のその時点での健康状態が良好であることが条件となるため、健康状態が悪ければ住宅ローン審査に通ることはできません。これは民間の金融機関の場合、フラット35の場合は任意です。
団体信用生命保険加入の基準は、概ね3年以内の病歴に関する告知義務があります。ただし対象となる疾病に関しては保険会社によって異なりますので、病歴があったとしても保険会社の選択によって、審査に通る確率は高まります。
また持病があり投薬を受けている場合でも、処方薬によって審査に通る場合、通らない場合がありますので、病名や処方薬が何であるかを把握したうえで、告知する必要があります。
5.完済時の年齢（マンション購入時に44歳までが有利）
住宅ローンを完済した時の年齢は、実は前出の国土交通省が行った調査の「融資を行う際に考慮する項目」の中で、もっとも多くの機関が審査項目に含めています。
平成27年で99.3%、平成28年で98.8％、そして平成29年で97.2%と年々減少してはいますが、それでも97%以上ですから、ほぼどの金融機関で審査を行っても完済時の年齢は審査対象になります。
多くの銀行では80歳未満で完済するかどうかが基準となっています。一般的な住宅ローンは30～35年で組まれるため、遅くとも44歳までには住宅ローン審査を受けると良いでしょう。45歳の誕生日を迎えると完済時が80歳を超える可能性もあります。
また、退職金が出る正社員でない限りは、40歳からローンの支払いを始めることは困難と判断される可能性があるので、契約社員・派遣社員の場合は30代のうちに申し込んだ方が審査が有利になります。
6.現在のカードや車のローンなど他の借り入れ
住宅ローン審査を受ける時点でのカードや車のローンといった借り入れがあるかどうか、滞納したことはないかといったことも、主な審査項目の一つになっています。この場合、重視されるのは、借入額はもちろんですが、それ以上に滞納がどの程度あるかどうかです。最終的に支払っていたとしても、頻繁に滞納があれば、住宅ローン審査に影響します。
また返済実績というと、車のローンやカードローンなど比較的高額なものや、借り入れしているものに注意がいきがちですが、実は携帯電話料金や水道光熱費の支払いの滞納も審査対象となります。給与が入る口座と支払いの口座を別にしていて、つい振替を忘れてしまい期日に引き落としができなかったということが多い人は、審査に影響することもあります。
返済負担率とは、年収に対して年間に支払う返済額の割合を示したものです。この割合は一般的には年収の約30～35%というのが分岐点となります。
これよりも低ければ概ね審査は通過できますが、35%を越えてしまっている場合は、減額される可能性があります。
また仮に審査が通ったとしても、景気変動や転職により今よりも年収が下がってしまうと、毎月の支払が非常に困難になるため、万が一に備え余裕を持った返済をしたい場合、返済額は年収の30%以内に収めることをおすすめします。
またもう一つ注意すべきは、この返済額は住宅ローンだけではなく、車やカードローンなどの返済額も合わせたものである点です。住宅ローン以外に返済があるかたは、それも加えて年間の返済額を計算するようにしてください。
民間の住宅ローンはほかのローンと同様、返済期間に関係なく金利は一律で、金利も安くなります。しかしフラット35の場合、期間が20年までと、21年以上では、21年の方が少し金利は上がります。
なるべく期間は35年を組んで毎月の返済を抑え、余裕が出たら繰り上げ返済をし、期間を短縮していくことが安心です。当然、金利負担をできるだけ減らしたいからといって返済期間を短くする、ボーナス併用型返済でローンを組むといったことをすると、今の生活を圧迫してしまうことになります。
金利が低い現在は、今の生活レベルを維持するために元利均等返済型を選択し、毎月の給与やボーナスで余裕のあった時に繰り上げ返済をするのが得策といえます。元利均等返済とは月々の返済を一定にして、その中で元金返済と利息の割合を調整していくもので、金利が低い時にお得な返済方法です。
ボーナス併用型返済は、景気によってボーナスが大幅に減額されるリスクもあり、おすすめできません。特に女性の場合、ボーナスで洋服を買ったり、旅行に行ったりしたいというかたが多いでしょう。ボーナス併用型返済はそういった楽しみを削ることになるため、できるだけ、今の生活レベルを変えない額で返済できる方法を選択することをおすすめします。
ほとんどのかたは家を購入する際、まずは不動産会社に行かれるのではないでしょうか。そこで営業担当者に自分の理想を伝え、それに合う物件があるかと、住宅ローンの審査に通るかどうかを相談します。
しかしここで気をつけなければならないことがあります。不動産会社の営業担当者は、物件に関するプロであり、当然、住宅ローンの知識も普通の人より持ち合わせていますが、だからといって営業担当者はあくまでも不動産会社の人であり、金融機関の人ではありません。そのため、100％言った通りではないということです。あくまでも金融機関のローン予備審査書を記入し、その結果を踏まえて契約に進むようにしてください。
認識の違いとは、購入を考えている人は、物件を購入後、住宅ローンを支払っていけるかどうかがもっとも重要であることに対し、営業担当者は住宅ローンの審査に通るかどうかがもっとも重要である点です。
なぜなら購入を考えている人は、購入した家に住み続けることが目的であり、営業担当者は、家を売ることが目的であるからです。そういった意味で営業担当者の「審査は大丈夫」という言葉を安易に信頼するのはおすすめできません。
不動産会社の営業担当者には、物件に関することはもちろん、資金計画や住宅ローンなど、物件購入に関する多種多様なことについて相談に乗ってもらうことになります。
さらに仕事の持っていて忙しい独身女性の場合、微に入り細を穿つ対応が必要です。物件購入がうまくいくかどうかは、営業担当者との相性が非常に大きなウエイトを占めることになります。
もし色々と相談していくうちに、相性が合わないと思ったら遠慮なく、担当を変えてもらうことも考えておかなければなりません。家は数千万円もする非常に高額な買い物です。納得できないまま、話を進めてしまうと後になって必ず後悔することになりますので、営業担当者とは相性が合うかどうか、信頼できるかどうかはとても大切です。
そのうえで、正直に自分の状況を話し、貸してくれる金融機関を複数当たってもらいます。審査に通ることはもちろん、払い続けていくことが可能な住宅ローンを親身になって探してくれる担当者を選ぶことが大切です。
一般的に住宅ローンの審査に通る割合は80%と言われています。つまり20%の確率で落ちてしまうこともあるというということです。
審査に落ちてしまった場合、その理由がわかれば別の金融機関に審査を依頼する際の参考にすることができます。しかし住宅ローンでは、審査に落ちてしまっても、その理由を教えてもらうことは基本的にできません。
ただし特に事前審査に落ちた場合、ある程度、推測はできます。例えば多くの銀行で80歳未満でローンが完済するかどうかが基準となると先述しました。年齢の他には、ローン以外の借り入れや延滞が審査に落ちやすい一番の大きな理由で、他にもローンの借入希望額が多く、年収や勤続年数の関係で減額される可能性はあります。またほかにも、担保物件の価値が低いことも事前審査に通らない理由の一つとなります。
住宅ローンには事前審査と本審査の2種類の審査があります。事前審査は前項でもお話したように、購入者に返済能力があるかどうかをポイントに審査を行います。
そして本審査は事前審査を経て、住宅取得の契約を結ぶため、正式に住宅ローンを申し込む際に行う審査です。
事前審査は金融機関のWebサイトから申し込むこともでき、早ければ当日、遅くても1週間以内には審査結果が出ます。これに対し本審査は金融機関以外に保証会社も加わり、詳細な審査が行われます。結果が出るまでもに一週間から二週間と事前審査よりも長めになります。
これまでもご説明してきたように、住宅ローンの審査は金融機関によって審査項目も異なるため、A銀行では通らないが、B銀行では通るといったことも少なくありません。前述したように本審査まではある程度の時間がかかりますので、審査に落ちてしまった場合は、事前に専門家に相談したうえで、なるべく早めにほかの金融機関に審査依頼を行いましょう。
先述したように、女性の社会進出が進み、仕事を続けることも一般的になりました。そしてそういった女性がマンションを購入するケースも増えていることから、いくつかの金融機関で女性専用の住宅ローンが用意されています。ここではその中から主な女性専用住宅ローンを2つご紹介します。
1つめは三井住友信託銀行の「エグゼリーナ」です。この商品の主な特徴は2つ。1つは万が一、病気やけがで入院した場合、医療保障が最大で月約3万円受け取れることです。そして2つめは借入後に出産をし、半年以内に申し出れば、その後1年間は金利が年0.1%優遇されます。ただしこの商品は、2018年10月31（水）で新規申し込みの受付が終了となるため、ご検討中のかたは早めの申し込みをおすすめします。
2つめの女性専用住宅ローンは、りそな銀行の「凛next」です。この商品には女性に嬉しい4つの特典があります。
1つめは「オリジナル金利」。
新規借入れの場合、最大で年2.005%。借りかえの場合、最大で年1.85%、りそな銀行店頭表示金利より引き下げられます。
2つめは「繰上返済手数料無料」です。
一部繰上返済で、元利金返済額が1万円以上の場合、繰上返済手数料が無料になります。
3つめは「ローン返済支援保険つき」です。
万が一、怪我や病気で就業が困難になった場合、住宅ローン返済をこの保険でカバーします。もとろん保険料は無料です。
そして4つめは「3大疾病保障特約の選択が自由」です。
仮にがんと診断されるとその時点でローン残高が0円になる3大疾病保障特約が、借入金利に年0.15%を上乗せするだけで選ぶことができます。
なお、「エグゼリーナ」、「凛next」ともに2018年8月5日時点での情報です。詳細は必ずそれぞれの会社のWebサイトでご確認ください。
上述したような民間金融機関の女性専用住宅ローンのほかにも、住宅支援機構の「フラット35」がおすすめです。このフラット35は、住宅支援機構と民間の金融機関がコラボレーションした住宅ローンです。ではなぜフラット35が利用しやすい住宅ローンなのでしょう。
フラット35が女性にとって有利な理由…それは、審査項目に勤務形態や勤続年数が含まれていないからです。
もちろんこの理由は男性にとってもほかの住宅ローンに比べ審査に通りやすい有利な理由ではあります。派遣社員、契約社員のの場合や、出産、育児、介護などさまざまな理由で退職、再就職をしなければならないケースもやはり女性のほうが多くあります。フラット35はそうしたケースであっても、審査に通りやすいという意味で、女性が利用しやすい住宅ローンといえます。
ここまでご紹介したような女性向け、もしくは女性にとって有利な住宅ローンが増えた理由はいくつか考えられますが、その中でも大きいのは2016年4月に施行された「女性活躍推進法」や政府が主導する「働き方改革」などにより、女性の社会進出が増えたこと。
そして女性の生涯未婚率が2000年の5.82%から2015年には14.06％と急増しているといった社会情勢の変化により、独身女性がマンションを購入するケースが以前に比べ増えていることが挙げられます。
現在では、独身女性もマンションを借りるより買う選択もどんどん増えてきています。社会情勢の変化により、独身女性がマンションを購入することが増え始めてきたことで、まだまだ少ないものの、こういった女性向け住宅ローンも多様性を持つようになっています。
今からほんの10数年前、女性向け住宅ローンといった商品はほとんど存在しませんでした。
しかし上述したような理由もあり、今では男女・未婚既婚に関係なく、ローン審査は行われるようになってきています。
そしてそれに合わせ、以前であれば男性に比べ女性、特に独身の女性が住宅ローンの審査に通る確率は低いというのが常識でしたが、それも大きく変わっています。
現在、性別を審査項目に含めている機関はごくわずかであり、性別による有利不利といったものはなくなっているといえます。むしろ、独身女性の方がローンを借りたあと、確実に返済をするというデータもあります。
もちろん、健康状態、安定した収入、ほかに多額の借入金がないことという条件をクリアしなければなりません。しかし逆にいえばそうした条件さえクリアできれば、独身女性であっても、男性同様に住宅ローンを組むことが可能ということになります。今、物件の購入を検討中の独身女性の人は、まずは専門家に相談のうえ、決してあきらめることなく、マンションの購入を目指していきましょう。
