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元気になる!
幸せマンション購入術

女性の快適マンションライフに必要な設備仕様

室内の設備仕様についても、さまざまな工夫を凝らしていることが重要なポイントです。
たとえばインターネットを利用する場合、光ファイバーの超高速専用回線が引いてあることも、これからは大切です。電気のコンセントも各室2ヶ所以上に2口以上、電話機のジャックも部屋ごとにあり、2回線以上引いてあるマンションを選ぶのは、当然のことだといえます。
パソコン以外にも、女性は電化製品を使うことが多くなります。テレビやエアコンだけでなく、電子レンジやらドライヤーやら。ひとり暮らしといってもそれなりの電気容量は欲しいところ。40アンペア、できれば60アンペアまで増量可能なマンションがいいでしょう。 帰宅後、家事を効率的にこなし、お風呂にお湯をためたりということが一時になるとなると、給湯器は16〜20号タイプ以上のものが必要だと思います。後からガス給湯式床暖房を入れる場合も、給湯器の号数がある程度ないとできません。
電子レンジも置ける作りつけの食器棚も欲しいところ。地震で食器棚が倒れる心配もないし、家具を置いたときのように、すきまにホコリがたまることもありません。
ほかにも浴室乾燥機も必要です。浴室のカビを防いでくれるし、雨の日や夜でも洗濯物を乾かすこともできます。 研究会の会員の皆様から最近多い要望としては、ダイニングキッチンで食事ができる「ヌックカウンター」、台所の生ゴミを砕いて捨てる「ディスポーサー」、リビングを洋室とつないで広く使える「スライディングウォール」、デッドスペースもうまく利用できる「書棚つきパソコンカウンター」、洗面室のタオルやランジェリーも収納できる「リネン庫」などがあげられています。

お散歩気分で街の様子をチェック

モデルルームを見て気に入ったら、今度は実際に現地を見に行ってみましょう。現地に行かないとわからないチェックポイントもたくさんあります。むしろ、きれいに飾られたモデルルームよりこちらのほうが、マンションを選ぶうえでは重要なのです。
なにはともあれ、自分で足を運んで、ちょっとしたお散歩気分ででかけてみましょう。そして、将来そこで自分が生活している姿をイメージしてみるのです。
まずは駅から実際に歩いてみましょう。するとパンフレットの地図だけではわからないこともわかってきます。駅から現地まで自分のペースでどれくらいかかるか、時計を見ながら調べてみましょう。
また、商店街やスーパー、銀行や病院など日常的な施設は、快適な生活をするにはなくてはならないものです。お店の種類や品ぞろえ、値段や営業時間などもチェックしておきたいところです。仕事を持つ女性にとって、夜10時くらいまで営業しているスーパーが駅前にあると、何かと助かります。
そのほかにも、図書館や役所などの公共機関、運動好きならスポーツセンターやフィットネスジム、映画好きならレンタルビデオショップなどなど、自分が快適なマンションライフを送るために必要な施設があるかどうかも、 よく確認しておいてください。モデルルームでインフォメーションガイドというのを入手すると便利です。
また商店街などで実際に買い物をしてみることもおすすめです。生活しやすいかどうかもわかりますし、お店の人に周辺の様子や以前、現地は何であったかなども聞いてみましょう。こうした"聞き込み"でそこでの生活がいっそうはっきりと想像できるようになるでしょう。  こうしたことは、パンフレットの周辺地図ばかりあてにしていたのでは手に入らない情報です。そのためにも自分の足で確かめておくべきことだと思います。
その次に、少し範囲を広げて周辺環境にも気をつけたいもの。たとえば、近くに公園や緑道などくつろぎのスペースがあるかどうか。逆にゴミ焼却場や環境悪化につながりそうな工場などがないかどうか。現地の半径1km程度の範囲を歩き回って確認してみましょう。

時間帯を変えて、モデルルーム3回・建設地3回

モデルルームを初めて見る時には、どうしてもいい所ばかりに目が行ってしまいがち。でも何回が足を運ぶと「こうだったらいいのに」という部分も出てきます。冷静な観察には、それなりに時間がかかるということを忘れずに。出来れば気に入ったマンションのモデルルームは、3回以上は見学しておきましょう。実際に、モデルルームでは1回で全てをチェックしきれるものではありませんし、営業マンに質問したり、検討するために必要な資料を集めてもらったり、資金計画や住宅ローンのことで相談したりという時間も必要になります。大体1人の営業マンが1日に接客するのは3〜5組程度。1組あたりの接客時間は、2時間くらいだと思って下さい。

1回目には、自分の資金計画をきっちり説明し、その上でローンの相談に乗ってもらう。日常のお買い物や病院、銀行、図書館、公園などの生活施設について生活マップガイドなどをもらって確認する。2回目にはマンションの基礎工事や構造に関する説明を受けたり、設計変更オプションの追加などの希望を相談したり、1回目でわからなかった点や聞き漏らしたことなどを再度質問することも必要です。3回目には管理やセキュリティ、長期修繕計画の説明を聞き、ハード面だけでなくソフト面もチェック。さらにわからない点は全て質問してみる、といった具合です。『同じことを何度も聞いて、営業マンに嫌な顔をされないかしら』と心配している人がいますが、営業マンの説明が不十分だから理解できないのであって全くそんなことを気にする必要はありません。あなたは大切なお客様なのですから。
マンションは自分が毎日安心してイキイキと暮らし、幸せになるために買うものです。だからこそ、失敗しないように、きっちりとマンションも不動産会社も見極めないといけないのだと心得て下さい。
また、モデルルームに3回行くのなら、建設地も同じだけ足を運び、よく見ることが大切です。ポイントは、朝・昼・夜など違う時間帯に行ってみること。さらに平日と休日の違いもチェックしましょう。道路の交通量や風紀や治安など、時間帯による変化を見逃さず、自分のライフスタイル・生活パターンと照らし合わせてみること。交通量が時間によって異なる道路がある、飲み屋街が近く夜は酔っ払いがうるさいなど、あなたが家でゆっくり過ごしたい時間だとしたら大きなマイナスポイントです。また帰り道の街灯はどうか、痴漢やひったくりの危険性はどうかなども合わせてチェックしましょう。交番に立ち寄って聞いてみるのも良いかもしれません。
何度も足を運ぶのは大変ですが、ものは考えよう。逆に言えば、何度でも行ってみたくなるモデルルームや建設地は、あなたのライフスタイルに合っているとも言えるわけです。大好きな人なら、毎日でも会いたくなるのと同じです。

管理組合のお仕事については心配ご無用

管理組合とは区分所有者全員で構成するもので、住人が快適で安全に暮らすための管理規約の改定や日常的な問題の提議とトラブルの解決、長期修繕計画の検討や管理費の予算のチェックを行う、最高意志決定機関です。通常は理事を選んで定期的に理事会を行い、年1回程度、定期総会を開いて重要な案件を決めるという形式をとっています。

理事は立候補制や順番制、くじ引きなど各フロアまたは2フロアごとに1名程度で選ばれ、マンションの規模によりその数は異なります。その中から理事長と副理事長が決まり、任期は約1年。細かい書類や予算案、収支報告書の作成などは全て管理会社がやってくれるので、細かい事務処理など手をわずらわせる心配はありません。

シングル女性が始めから理事長になるようなことは、まれで、例えば定年されていて、時間に余裕のある年配の男性が管理会社から要請や推薦を受けて選ばれるのが一般的ですが、実は男性より女性の方がマンションを「生活空間」として認識していて、細かなところまで目が行き届きます。男性ばかりの管理組合理事会より、女性の視点を活かすことも大切だと思います。一度は経験してみることをおすすめします。

管理会社はこの管理組合からの委託で、実際の管理や修繕などの提案を行います。理事でなくとも、自分の支払っている管理費や修繕積立金の使われ方を把握しておくために、年1回程度の定期総会には必要書類にちゃんと目を通してできるだけ出席する方がいいでしょう。

「住宅品質確保促進法」と「住宅性能評価書」

欠陥マンションや購入後のトラブルを防ぐために「住宅品質確保促進法」が2000年4月1日に施行されました。この法律では、事業主の不動産会社が分譲したマンションについても一定の責任を持つよう義務づけられており、次のような3つの柱から成り立っています。
1つ目は「瑕疵担保期間10年間の義務づけ」。新築住宅(戸建てでもマンションでも)の基本構造部分について、構造上の欠陥などがあった場合、事業主が10年間保証することが定められています。 2つ目は「住宅性能表示制度」。これは国土交通大臣が指定した公正な立場の第三者機関「住宅性能評価機関」がチェックして、その建物の性能を評価するものです。この制度自体は現在のところ任意のものですが、耐震性や建物の強さなど構造の安定性や、コンクリートの中性化などの劣化の軽減、防犯に関することなど10項目が等級で評価されます。この評価を受けていれば、その建物の品質は一定以上のレベルだと言えるでしょう。

住宅性能評価書」を交付されたマンションに、もしも欠陥やトラブルが起きた場合は、国土交通大臣が指定した「指定住宅紛争処理機関」を利用することができます。これが3つ目のポイント「住宅に係る紛争処理体制の整備」です。万が一、欠陥などがあった場合、弁護士や建築士などで構成された第三者機関で調停・仲裁や紛争解決のバックアップが受けられます。女性ひとりでトラブルに立ち向かうのはとても大変ですから、こうしたバックアップ制度は心強いものです。やはりマンション購入の際は「住宅性能評価書」の取得もしくは取得予定の物件を選ぶ方が、いざという時にも安心です。

気に入ったら、まずは申し込みで仮押さえ

私の講演するセミナーを受講後、研究会に相談に来られてマンション購入の夢を実現できた女性は、17年間で約1万7000人。順序立てて、無駄のない動きをすれば、購入のために具体的に動き始めてから契約までは、ほとんどの人が半年以内、2〜3ヶ月という人もたくさんいます。長い時間をかければ良い物件が見つかるというわけではありません。マンション購入にはある程度の瞬発力も必要ですが、契約までは慎重さも欠かせません。
しかし気に入った物件は、早くしないと他の人が申し込みをする可能性もあります。申し込みの際は通常10万円の申し込み金が必要ですが、これは万一キャンセルしても全額戻ってくるのでご安心を。契約時に支払う手付金は、保全措置を取っていれば、引き渡しまでに万が一、事業主が倒産してマンションが完成できない場合も、支払ったお金は戻ってきます。
また、自分自身がリストラや大病などの理由でローンが組めなくなった場合を除き、契約した後で他の物件が良かったとか、結婚や自分から仕事を辞めたなど自己都合での契約解除は、基本的に手付金は放棄しないといけません。契約は慎重に!慌てて契約書に印鑑を押してしまうと、引き返すのは難しくなります。

1
資金計画を立てる

  • 貯蓄額を確認して購入にまわす金額と、60歳までに完済するための繰り上げ返済の計画の検討
  • 両親に資金援助打診
  • 将来貸した場合の家賃収入と毎月返済額の収支チェック
  • 公庫・財形・銀行など、ローン配分を検討

諸費用(新築は購入価格の5%)と引っ越し費用、照明・家具などは別に計上しておくことを忘れずに

2
情報収集と条件の整理

  • 情報誌、折込チラシ、インターネットなどで情報集め
  • 狙う物件を絞り込む
  • 自分の希望条件に優先順位をつける

3
物件・不動産会社の検討

  • 興味のある物件の資料を請求する
  • 資料をもとに比較・検討する
  • ホームページなどで不動産会社の経験と実績、女性ユーザーの重要度をチェック

4
現地見学・モデルルームへ

  • 希望に沿った物件を見学する
  • 利便性や夜道の安全性などを実際にチェック
  • モデルルームで仕様・設備・間取り・収納・広さを確認
  • 営業マンの知識、対応で不動産会社の信用度をチェック

モデルルームへは大きな袋を持参、資料をいっぱいもらって帰ること!

5
購入物件の最終チェック

  • 資金計画を再確認
  • 管理規約、長期修繕計画の確認
  • アフターサービスの確認
  • 重要事項説明書と契約書のコピーをもらって内容をチェック

6
購入申し込み・契約・ローン手続き

  • 入居説明会
  • 内覧会
  • 引き渡し(鍵の受け取り)
  • 入居(引っ越し)
  • 登記手配
  • 権利証受領
  • 確定申告、不動産取得税申告

ゼッタイ欲しい!の意思表示が意外とキクことも

分譲マンションの申し込み方法の1つは、申し込みの早い順に受け付ける先着順。2つ目は登録抽選で、1〜2週間、各部屋ごとに購入希望住戸の登録受け付けを行ない、希望者が重なると抽選し、その後当選者が正式に申し込みます。気に入った部屋があったら、まず自分の資金計画なども示し"買う気"の強さをしっかり営業マンに伝えましょう。販売側は同じ部屋に希望者が重ならないよう調整をするものです。
抽選方法は、都市公団などでは立会抽選が多く、民間では会社によって非公開・立会なしというケースもあります。資金計画がしっかりした"買う気"のある人は優遇されやすいようですが、第1希望がダメでも第2、第3希望まで話しておけば、抽選に外れた場合にそちらに回してくれたり、当選者のキャンセル時に繰り上げ当選させてくれることも。だから抽選に外れても、あきらめずにキャンセル待ちを入れておく手もあります。
大規模マンションの販売は普通、最初に会員優先、そして通常の第1期販売、第2期販売...となるので、なるべく早く情報を入手し、最初の抽選にはずれても最後の期まであきらめないことが肝心です。私たち研究会が企画協力したしたシングル・DINKS向けのマンションでは、企画に協力してくれた会員に、最優先で登録を受け付けてくれるケースがほとんどです。詳しくは研究会のホームページの「これから発売 注目マンション」のコーナーを随時チェックしてみて下さい。

申し込みは素早く、契約は慎重に

申し込みから契約までの間に一呼吸、できれば3日〜1週間の冷却期間をおきましょう。この間に「売買契約書」、「重要事項説明書」「管理規約」と「アフターサービス基準」のコピーを貰っておいて、じっくり読み込むこと。
重要事項説明書には、難しい法律用語が並んでいます。もちろん、パンフレットには書かれていない買い主に伝えておかないといけない物件のマイナス点も記載されています。事前によく読んでおき、契約当日までに疑問点は全て解決できるよう、不明点などは都道府県庁の相談窓口に聞いてもいいし、私たちの研究会でも相談に応じています。契約は、くれぐれも全て理解し納得した上で。
さらに、契約前に不動産会社を通してローンの予備審査をして内定をもらいましょう。申し込みの時点で源泉徴収票や収入証明、確定申告書のコピーを用意しておきます。住所・氏名・年齢そして勤務先、勤続年数、年収や自己資金などと、ローン借り入れ希望金額を予備審査申込書に記入し、希望する銀行へ提出してもらいます。早くて2〜3日、遅くても10日以内には、その結果がでます。それ以上日数がかかる場合は、良い返事がないケースが多いので、他の銀行をあたってもらうようにお願いして下さい。A銀行で希望金額がだめでもB銀行ならOKのケースも多々あります。あきらめないことが大切です。
万が一、契約後にローンが通らなけらば契約解除、ということもあります。ローン特約といって、この場合には契約していても支払った手付け金は戻ります。「売買契約書」に書かれているので、よく読んでおいて下さい。強引な不動産会社は契約を急がせるでしょうが「手付金にする予定の定期預金の解約に時間がかかる」「仕事が忙しくて土日も休めない」「契約書をチェックして貰いたい人がいる」といった理由をつけてでも、もう一度しっかりこのマンションでいいか、契約書や重要事項説明書に問題はないか、などを再チェックします。
研究会でも無料でサポートしています。詳しくはライフスタイル・プランニングをご覧下さい。

いよいよ契約♪「重要事項説明書」と「売買契約書」は事前に読んでおく

さあ、いよいよ契約。売買契約の手順として、始めに「宅地建物取引主任者」の有資格者により「重要事項説明書」が読み上げられます。売買契約書を取り交わすのはその後です。契約書と「重要事項説明書」のコピーは事前によく読んでおき、契約当日に手付金を持参するか、前日までに銀行で振り込みます。大金を持ち歩くのも、また受領したお金を数えるのも大変なので、今はほとんどの場合が振り込みです。手付金の受領に際し、領収書はあらためて発行されないケースがほとんどなので、金融機関の振り込み控えは大事に保管しておいて下さい。
重要事項説明は、必ず宅地建物取引主任者の有資格者が行い、その際には免許の提示も義務づけられます。この点はしっかり確認すること。この段階で不動産会社側に、免許のない人が説明したり、免許の提示がないなどの不備があれば、契約は成立しません。
最も気をつけたいのは、万が一の場合の契約解除条件などの確認です。特にローン条項や買い替え条項については、具体的にどのようなケースでは契約を白紙撤回できるか、また支払った金額は全額返金してもらえるかなど、全てに納得してから、契約書に印鑑を押します。契約書にいったん印鑑を押してしまうと引き返すのは大変です。じっくり考え、疑問や不安がない状態で契約に臨んで下さい。

契約後に事業主(不動産会社)が倒産!さあ手付金は?

昨年のサブプライムローン問題以降、今年のリーマンショックなど、大企業でさえも経営破綻や倒産などが相次いでいて、不動産業界も決して例外ではありません。もし契約したマンションの完成引き渡し前に事業主が倒産してしまっても、大手の会社であれば、倒産後は和議申請や会社更生法により、大抵1〜3ヶ月以内に工事が再開されるケースがほとんどです。しかし中小の会社で完全に倒産してしまった場合は、工事再開のメドがたたず、マンションはあきらめざるを得ないケースもあります。
購入者側の不利益を防ぐ目的で「手付金の保全措置」という制度があります。国土交通大臣の指定する「手付金保証機関」に手付金を保全してもらう制度で、万が一、事業主が倒産しても手付金は全額戻ってきます。マンションの完成前なら5%を超える手付金(完成後なら10%超)を支払っておき、この制度を利用すれば、事業主である不動産会社は、手付金の保全措置を取ることが法律で義務付けられているのです。この時、5%ちょうどではダメで、あくまでそれを超える額を払っておかないと対象となりません。保全期間は引き渡し予定日までですが、完成が遅れるような場合は事業主の方で延長手続きを取ります。5%または10%超の手付金を払っておけば、手付金の金額が記載された「保証書」が交付されますが、図面集や重要事項の説明書にある概要欄に「手付金等保証機関」の名称が明記されていることを確認して下さい。この保全措置を取りたくないために、手付金を5%以下に抑えたがる不動産会社もありますので注意が必要です。万が一に備え、手付金の保全措置は必ず取って契約に臨みましょう。

いよいよ入居の前の大事な大事な内覧会

自分の契約したマンションの出来具合を最終的にチェックするのが内覧会です。内覧会の日程は通常、不動産会社から指定された1日だけ。どうしても都合が悪ければ日程を変えて貰いましょう。契約する頃に見たモデルルームは、売るために考えられた特別の空間です。実際のお部屋を見て、ガッカリしてはいけません。家具もまだ揃ってなければ、照明やインテリアもない、ガランとした空間になります。

何も「ビー玉と5円玉を吊るした糸」を用意する必要はありません。ビー玉がころがるようなマンションは、床を目視しただけでもはっきりとわかるものです。マンションとは、人がハンドメイドで造るものですから、床や壁、柱に1ミリや2ミリの誤差はどうしても出てしまいます。これまで私が見て来た数多くのマンションの中で、ほぼ完璧な仕上がりと思えたのは全体の1割。まずまず問題なしというレベルが2割。それらは一度のチェックでOKを出せるものです。一番多いのは、キズや汚れ、調整の不十分などで、内覧会で指摘して直るレベル。ほとんどは再内覧会でOKが出せるものです。それでも納得出来ない場合、再々内覧会まで確認書のその項目部分だけはOKのハンコを押さないこと。不動産会社の人に悪いからとハンを押したりせず、納得できない場合は、感情的にならず、建設会社の人よりも売主の不動産会社の責任者に冷静に話して、徹底して直してもらいます。「住宅性能評価書」の交付されるマンションなら、第三者機関に調停などを申し立てることもできます。

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『元気になる!幸せマンション購入術』

著者:小島ひろ美
出版社:アスコム
ページ数:255P
価格:¥1,365(税込)
増版日:2008/1

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